Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Zaanstad ontstaan onze opdrachten in vier duidelijk te onderscheiden gebieden, die één-op-één corresponderen met de bouwtypologische verschillen tussen de zeven dorpen. Het eerste gebied is de historische Zaanse houtbouw in Zaandam-centrum, Koog aan de Zaan, Zaandijk (Zaanse Schans-omgeving) en delen van Wormerveer: monumentale groengeschilderde houten panden uit de zeventiende tot en met negentiende eeuw die voor het eerst worden gesplitst om bovenverdiepingen als zelfstandige appartementen te kunnen verhandelen, met behoud van de karakteristieke gevel onder monumentenrecht. Het tweede gebied is het industriële erfgoed: loft-transformaties op het Hembrug-terrein (voormalige artillerie-inrichting), in het voormalige Verkade-complex, op Cacao De Zaan en in andere gerestaureerde industriële iconen, waarbij karakterelementen (schoorstenen, dakspanten, gietijzeren kolommen, silo's) juridisch een status krijgen als privé of gemeenschappelijk. Het derde gebied is de dorpskern-splitsing in Assendelft en Westzaan: vrijstaande boerderij-achtige woningen op plaatfundering (tot 12 vierkante meter, in tegenstelling tot de diepe paalfundering elders in Zaanstad) die worden opgesplitst voor mantelzorg, kangoeroewoning of gedeelde bewoning. Het vierde gebied is Inverdan, Kogerveldwijk en andere moderne verdichtingsprojecten rondom Zaandam-station: nieuwbouwappartementen op paalfundering van 20 tot 28 meter in het dikke veenpakket. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Zaanstadse splitsingstekeningen lopen om drie karakteristieke redenen uit de pas met de feitelijke situatie. Ten eerste bij restauratie en onderhoud van monumentale Zaanse houtbouw: waar onder monumentenrecht ingrepen aan interne constructies worden gedaan (vervanging van houten balklagen, versteviging van fundering onder oude houten panden) zonder dat de gevel wijzigt, moet de splitsingstekening worden bijgewerkt terwijl de buitenkant intact blijft. Ten tweede bij aanpassingen in industriële transformatie-lofts op het Hembrug-terrein of in oude fabriekscomplexen: waar bewoners hun eenheid uitbreiden met een aangrenzende ruimte of een gemeenschappelijke installatie (blokverwarming, zonnepanelen op monumentale fabrieksdaken, warmtenetten die in de Zaanstreek stapsgewijs worden aangelegd) de status van gemeenschappelijke ruimtes verandert. Ten derde bij verzakkingscorrecties in oudere Zaanse panden: het dikke veenpakket in Zaandam en Koog aan de Zaan geeft historisch veel verzakking, en na een correctie- of verstevigingsingreep sluit de bestaande splitsingstekening niet meer aan bij de actuele situatie. De aangepaste tekening moet in alle gevallen langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Zaanstad kent drie typerende situaties die worden gedreven door de nabijheid van Amsterdam en het bijzondere karakter van het industriële erfgoed. De eerste situatie is de Amsterdam-forensen-doorstroming: Zaandam ligt op ongeveer tien minuten treinreis van Amsterdam Centraal, waardoor grote appartementen in Inverdan en aan de Zaan die in de eerste bouwstromen (2005-2015) zijn opgeleverd nu worden ondersplitst voor deze markt van Amsterdam-werkenden die de Amsterdamse huurprijzen ontvluchten. De tweede situatie is de opsplitsing van grote industriële lofts op het Hembrug-terrein en in vergelijkbare complexen: oorspronkelijke penthouses of dubbelhoge lofts van 200 tot 400 vierkante meter blijken te ruim voor de Zaanse markt en worden teruggesplitst naar compactere eenheden. De derde situatie is de dorpskern-modernisering in Assendelft en Westzaan: grotere boerderij-achtige panden die in de jaren '90 al werden gesplitst voor mantelzorg worden nu ondersplitst voor separate verhuur aan werkenden bij Tata Steel in IJmuiden of aan Amsterdam-noordkant-forensen. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel van servicekosten en het aantal stemmen dat elke eigenaar heeft. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris en het Kadaster zonder gedoe verder kunnen.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Zaanstad?

De prijs van een splitsingstekening in Zaanstad wordt bepaald door twee dingen: het type pand en in welk van de zeven dorpen het staat. Een dorpsboerderij in Assendelft voor mantelzorg is een compact traject waar wij snel mee aan de slag kunnen. Een monumentaal Zaans houten pand in Zaandam-centrum vraagt precisie in het aanduiden van gemeenschappelijke toegang en behoud van de karakteristieke gevel. Een loft op het Hembrug-terrein vraagt maatwerk voor industriële karakterelementen die juridisch een status moeten krijgen. En een nieuwbouwcomplex in Inverdan met paalfundering van 25 meter of dieper loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt kunnen verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Zaanstad komt deze vorm veel voor bij loft-koopprojecten op het Hembrug-terrein en in gerestaureerde fabriekscomplexen, bij transformaties van monumentale Zaanse houtbouw in Zaandam en Koog aan de Zaan tot koopappartementen, bij Inverdan-nieuwbouw en bij dorpskern-splitsingen in Assendelft en Westzaan waar grotere kavels tot twee zelfstandige koopeenheden worden opgesplitst. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt. Voor kopers van appartementen in oudere Zaanse houtbouw op historische paalfundering adviseren wij vooraf een separaat fundering- en constructieonderzoek te laten uitvoeren; wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd bureau.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Zaanstad komt deze vorm veel voor bij eigenaren van vooroorlogse panden in Zaandam, Koog aan de Zaan en Wormerveer die opsplitsen voor verhuur aan Amsterdam-forensen (10 minuten treinreis van Zaandam Centraal naar Amsterdam Centraal), bij grotere panden aan de Zaan die worden omgezet naar meerdere verhuureenheden, en bij Hembrug-lofts die worden verhuurd aan creatieve professionals en ZZP-ers uit de Amsterdamse cultuursector. Voor de dorpen Assendelft en Westzaan geldt een aparte markt: verhuur aan Tata Steel-werknemers uit IJmuiden en aan gezinnen die de dorpse rust prefereren boven de stedelijke drukte van Zaandam. Let wel: de gemeente Zaanstad hanteert eigen regels rond woningsplitsing en kamerverhuur; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist die dit gemeentelijke traject kan voeren.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Zaanstad geldt dat vooral voor monumentale Zaanse houtbouw waar restauratie- of onderhoudsingrepen onder monumentenrecht op tekening moeten worden verwerkt zonder dat de gevel wijzigt, voor industriële transformatie-lofts op het Hembrug-terrein waar karakterelementen juridisch een status krijgen, voor dorpsboerderijen in Assendelft en Westzaan met plaatfundering die anders werkt dan de diepe paalfundering elders in de gemeente, en voor grotere Inverdan-projecten waar wij parallel met de architect werken. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij oudere Zaanse panden waar verzakking historisch een rol heeft gespeeld, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Zaanstadse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.