Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Venlo ontstaan onze opdrachten in vier contexten. De eerste is de vestingstadpand-splitsing: zestiende- en zeventiende-eeuwse koopmanshuizen rondom de Markt, in de Vleesstraat en langs de Jodenstraat die voor het eerst worden opgesplitst in twee tot drie appartementen op aparte verdiepingen. De Rijnlands-beïnvloede architectuur met trapgevels, baksteen-ornamentiek en de aanwezigheid van originele binnenplaatsen en gezamenlijke stoepopgangen vraagt om een scherpe scheiding tussen privé en gemeenschappelijk. De tweede context is de Maasoever- en keramiekpand-transformatie: voormalige keramische werkplaatsen in Tegelen en Steyl (het Russel-Tiglia-complex, Tegelse Steenfabriek), handelspanden langs de Maaskade in Venlo-centrum en kloosters zoals het Missiehuis Steyl die worden omgezet naar loftappartementen, waarbij karakteristieke keramische ornamenten, ovenstructuren of kloostergevels behouden blijven. De derde context is de wederopbouw- en naoorlogse voorraad: panden in 't Ven, Vrouwenhof en Op de Heide waar bestaande VvE-eenheden intern worden geherverdeeld, plus nieuwbouw in Hagerhof en Veegtes. De vierde context is de recente ontwikkeling: appartementencomplexen rondom de Floriade-locatie Villa Flora, Trade Port Noord en Blerick-centrum waar vanaf de architectenfase met concept-splitsingen wordt gewerkt. Voor alle vier contexten zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Venlose splitsingstekeningen lopen om drie redenen vaak uit de pas. Ten eerste bij monumentenzorg-ingrepen in de vestinggordel: eigenaren rondom de Markt of in de Vleesstraat die na een restauratie onder monumentenrecht constateren dat de interne indeling is gewijzigd terwijl de karakteristieke trap- of klokgevel juist ongewijzigd moest blijven. De Rijnlandse invloed op de Venlose binnenstad vraagt daarbij vaak om specifieke afwegingen tussen Nederlandse monumentenpraktijk en traditionele Rijnlandse detaillering. Ten tweede bij Maas-hoogwater- en Ruimte voor de Rivier-aanpassingen: panden langs de Maaskade en in Blerick die na de dijkverhogingen rondom het Maaspark en de recente overstromingen van 2021 (toen Venlo zwaar werd getroffen) funderingsherstel of begane-grondaanpassingen hebben ondergaan, waardoor de oorspronkelijke splitsingstekening achterhaald raakt. Dit is een specifieke Noord-Limburgse context. Ten derde bij verduurzamingsprojecten in de naoorlogse flats van 't Ven, Vrouwenhof en Hagerhof, waar VvE's collectieve warmte-installaties, zonnepanelen of een gemeenschappelijke warmtepomp aanbrengen die de status van gemeenschappelijke ruimtes veranderen. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Venlo kent een eigen dynamiek door de combinatie van grensligging met Duitsland en de aanwezigheid van grote logistieke werkgevers. De eerste situatie is de verdere opdeling van grote vestingpand-appartementen die eerder al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden te ruim blijken voor de huidige markt: een beletage-appartement aan de Markt of in de Vleesstraat wordt teruggesplitst naar twee kleinere eenheden voor starters, Duitse grensarbeiders (die in Noord-Limburg wonen en in Nederland werken, of andersom) of werkenden bij de Venlose logistieke sector. De tweede situatie is de kloosters en keramiekpand-doorontwikkeling: loftappartementen in voormalige kloostergebouwen in Steyl of in keramische werkplaatsen in Tegelen uit de eerste transformatiestromen die worden ondersplitst voor verhuur. De derde situatie is de wijk-doorstroming: appartementen in Blerick-centrum, Hagerhof of rond Villa Flora uit de eerste bouwstromen die worden ondersplitst voor verhuur aan werkenden bij grote werkgevers zoals DHL (Europees logistiek-hub Venlo), Seacon Logistics, Océ Canon Production Printing, VDL Nedcar-leveranciers, Scelta Mushrooms en VieCuri Medisch Centrum, aan Duitse en Belgische grensarbeiders die bij Venlose werkgevers werken, en aan arbeidsmigranten uit Polen, Roemenië en Hongarije die in de regio actief zijn in logistiek en tuinbouw. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel en stemverhouding. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Venlo?

De prijs van een splitsingstekening in Venlo wordt bepaald door het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een rijtjeswoning in Hagerhof of 't Ven is een compact traject. Een vestingpand aan de Markt of in de Vleesstraat met rijksmonumentstatus en Rijnlandse trapgevel vraagt meer precisie in de tekening, zeker wanneer de monumentencommissie meekijkt. Een keramiekpand-transformatie in Tegelen of Steyl waar karakteristieke keramische ornamenten en ovenstructuren behouden moeten blijven is weer een eigen categorie. En een nieuwbouwcomplex rondom Villa Flora of Trade Port Noord met tientallen eenheden loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Venlo komt deze vorm veel voor bij vestingpand-splitsingen in de beschermde binnenstad rondom de Markt en de Vleesstraat, bij keramiekpand- en klooster-transformaties in Tegelen en Steyl, bij Maasoever-ontwikkelingen rond Villa Flora en de Maaskade, en bij nieuwbouwontwikkelingen in Blerick-centrum, Hagerhof en Trade Port Noord. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Venlo komt deze vorm regelmatig voor bij eigenaren van vooroorlogse en jaren dertig panden rondom de Hogeweg, de Kaldenkerkerweg en in Blerick die deze opsplitsen voor verhuur. De doelgroep is specifiek Noord-Limburgs en grensstad-gerelateerd: verhuur aan werkenden bij DHL (Europees logistiek-hub Venlo), Seacon Logistics, Océ Canon Production Printing, Rockwool, Scelta Mushrooms, VieCuri Medisch Centrum, aan Duitse grensarbeiders die in Nederland werken (en vice versa, Nederlanders die in Duitsland werken via de A61 en A52), aan Belgische grensarbeiders uit Noord-Limburg (B), aan Fontys Venlo-studenten, en aan arbeidsmigranten uit Polen, Roemenië en Hongarije die in de Noord-Limburgse logistieke en agrarische sector werken. Let wel: de gemeente Venlo hanteert eigen regels rond woningsplitsing, kamerverhuur en huisvesting van arbeidsmigranten (met name na de Floriade-ontwikkelingen); voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist.

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Venlo geldt dat vooral voor vestingpand-splitsingen met rijksmonumentstatus waar Rijnlandse trapgevels en gezamenlijke binnenhoven extra precisie vragen, voor keramiekpand- en klooster-transformaties in Tegelen en Steyl waar historische ornamenten en ovenstructuren behouden moeten blijven, en voor Maasoever-splitsingen waar na-overstromings-funderingsherstel in de tekening moet worden verwerkt. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij oudere vestingpanden waar de bouwtekeningen niet meer overeenkomen met de huidige indeling, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Venlose splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.