Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Utrecht ontstaan onze opdrachten in vier gebieden. Het eerste is de middeleeuwse binnenstad met werfkelders: panden aan de Oudegracht, Nieuwegracht, Choorstraat en Steenweg die voor het eerst worden gesplitst, waarbij de drieledige structuur (werfkelder + begane grond + bovenverdiepingen) juridisch strak moet worden afgebakend en gemeenschappelijke werftoegangen precies moeten worden aangeduid. Het tweede gebied is de singelgordel en directe omgeving: monumentale panden aan de Nieuwe Gracht, Kromme Nieuwegracht, Wittevrouwenstraat en Voorstraat waar splitsing vaak samengaat met monumentenrecht-eisen. Het derde gebied is de negentiende-eeuwse gordel: rijwoningen in Wittevrouwen, Vogelenbuurt, Sterrenwijk, Tuinwijk, Lombok en Ondiep die worden opgesplitst voor gedeelde bewoning of studentenverhuur aan de Universiteit Utrecht en Hogeschool Utrecht. Het vierde gebied is Leidsche Rijn met Vleuten-De Meern, Terwijde, Parkwijk, Langerak en Haarzuilens-Zuid: nieuwbouwappartementen op paallengte 15 tot 22 meter die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Utrechtse splitsingstekeningen lopen om drie redenen uit de pas. Ten eerste bij werfkelder-transformaties: waar horeca-ruimtes op werfniveau worden omgezet naar woonruimte (of andersom), verandert vrijwel altijd de status van gemeenschappelijke werftoegangen, ontsluitingstrappen en verbindingen met de begane grond, waardoor de oorspronkelijke splitsingstekening niet meer aansluit bij de feitelijke situatie. Ten tweede bij monumentenzorg-aanpassingen in de historische binnenstad en singelgordel: Utrecht heeft een groot bestand aan gemeentelijke en rijksmonumenten in het historisch centrum, en bij restauratie of onderhoud onder monumentenrecht wijzigt soms de interne indeling terwijl de gevel intact blijft. Ten derde bij verkameringsherzieningen rond de campussen: de gemeente Utrecht hanteert al jaren een strikt kamerverhuur- en splitsingsvergunningen-beleid dat regelmatig wordt aangepast, en waar een vergunning wordt gewijzigd of ingetrokken moet de tekening worden bijgewerkt naar de vergunde situatie. De aangepaste tekening moet in alle gevallen langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Utrecht kent drie situaties. De eerste is de opsplitsing van grote binnenstadsappartementen die in de jaren '80-'90 al zijn gesplitst maar te ruim zijn geworden voor de huidige markt: een oorspronkelijk 250 vierkante meter tellend bovenappartement aan de Oudegracht of Nieuwegracht wordt teruggesplitst naar twee compactere eenheden. De tweede situatie is de Leidsche Rijn-doorstroming: appartementen uit de eerste bouwstromen (2001-2015) worden ondersplitst voor efficiëntere verhuur aan jonge werkenden bij grote Utrechtse werkgevers als Rabobank hoofdkantoor, ABN AMRO regio-hoofdkantoor, KPMG, De Nederlandsche Bank Utrecht-vestiging en het Universitair Medisch Centrum Utrecht. De derde situatie is de studentenverhuur-optimalisatie: appartementen in de negentiende-eeuwse gordel worden ondersplitst voor de grote studentenmarkt (Universiteit Utrecht plus Hogeschool Utrecht plus HKU, samen circa zestigduizend studenten). Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Utrecht?

De prijs van een splitsingstekening in Utrecht wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied. Een rijwoning in Lombok of Ondiep voor studentenverhuur is een compact traject. Een werfkelder-pand aan de Oudegracht met drieledige structuur vraagt precisie in het afbakenen van werfkelder, begane grond en bovenverdiepingen. Een monumentaal pand aan de singelgordel vraagt aandacht voor monumentenzorg en gemeenschappelijke toegang. En een nieuwbouwcomplex in Leidsche Rijn loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Utrecht komt deze vorm veel voor bij transformaties van werfkelder-panden aan de Oudegracht en Nieuwegracht (waar bijvoorbeeld horeca in de werfkelder los wordt verhandeld van de bovenwoning), bij monumentale panden aan de singelgordel die tot koopappartementen worden opgesplitst, bij Leidsche Rijn-nieuwbouw en bij villa's in Tuindorp en Wilhelminapark die tot twee zelfstandige koopeenheden worden opgesplitst. Voor kopers van werfkelder-panden en oudere binnenstadspanden adviseren wij vooraf een separaat funderings- en constructieonderzoek te laten uitvoeren; wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd bureau met Utrechtse ervaring.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Utrecht komt deze vorm veel voor bij eigenaren van vooroorlogse panden in Wittevrouwen, Vogelenbuurt, Sterrenwijk, Lombok en Ondiep die opsplitsen voor studentenverhuur aan Universiteit Utrecht, Hogeschool Utrecht en HKU (samen circa zestigduizend studenten). Ook eigenaren van grotere panden aan de rand van het centrum en in Utrecht-Oost die worden omgezet naar meerdere verhuureenheden voor jonge werkenden bij Rabobank hoofdkantoor, KPMG, De Nederlandsche Bank, UMC Utrecht en de gemeentelijke en provinciale organisaties. Let wel: de gemeente Utrecht hanteert strikte regels rond woningsplitsing en kamerverhuur, met een expliciet beleid om betaalbare woningvoorraad te beschermen; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist met Utrechtse ervaring.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Utrecht geldt dat vooral voor werfkelder-panden waar de drieledige structuur juridisch strak moet worden afgebakend, voor monumenten aan de singelgordel waar de historische gevel intact moet blijven bij interne wijziging, voor Utrecht Science Park-gebiedsontwikkelingen waar wij parallel met de architect werken, en voor grote Leidsche Rijn-projecten met tientallen eenheden. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij werfkelder-panden en oudere binnenstadspanden, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Utrechtse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.