Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in 's-Hertogenbosch ontstaan onze opdrachten in vier duidelijk te onderscheiden gebieden. Het eerste is de middeleeuwse vestingkern binnen de wallen: monumentale panden aan de Markt, Hinthamerstraat, Kerkstraat, Verwersstraat en Sint Jorisstraat die voor het eerst worden gesplitst om bovenverdiepingen of aparte bouwdelen als zelfstandige eenheden te kunnen verhandelen. Voor panden die op of langs de Binnendieze staan, moet de tekening expliciet vastleggen welke ondergrondse ruimtes tot welk appartementsrecht behoren en welke boog, doorgang of watergangdeel onder gemeentelijk of waterschap-eigendom valt. Het tweede gebied is de wederopbouw en Bossche School: panden in de Muntel, Boschveld en aangrenzende wijken waar de bouwperiode 1945-1970 een aparte typologie heeft opgeleverd. Bij splitsing van Bossche School-panden komt de specifieke maatverhouding van het plastische getal soms in botsing met eigentijdse indelingswensen; wij lossen dat op door zowel de oorspronkelijke maatvoering als de nieuwe indeling correct in de tekening te verwerken. Het derde gebied is de negentiende- en vroeg-twintigste-eeuwse gordel: rijwoningen en herenpanden in het Zuiderpark, De Vliert, Boschveld en aan de Graafseweg die worden gesplitst voor gedeelde bewoning of studentenverhuur aan Avans Hogeschool en HAS. Het vierde gebied is het Paleiskwartier en aangrenzende recente verdichting (EKP, Grasso-terrein, Boschgast): nieuwbouwappartementen op paallengte 16 tot 22 meter (of dieper bij hoogbouw zoals Willemspoort) die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Bossche splitsingstekeningen lopen om drie karakteristieke redenen uit de pas met de feitelijke situatie. Ten eerste bij Binnendieze-restauraties in de binnenstad: de gemeente 's-Hertogenbosch investeert al decennia in restauratie en gedeeltelijke openstelling van het waterloopnetwerk, en waar een bouwkundige ingreep aan een binnenstadspand raakt aan deze restauratie (bijvoorbeeld herstel van een oude keldertoegang, vervanging van een funderingsboog of aansluiting op een gerestaureerde watergang), verandert vaak de juridische afbakening tussen privé, gemeenschappelijk en gemeentelijk. Ten tweede bij monumentenzorg-verplichtingen in de Bossche School-wijken: veel panden in de Muntel hebben inmiddels een gemeentelijke of rijksmonument-status, en bij restauratie of onderhoud onder monumentenrecht wijzigt soms de interne indeling waardoor de splitsingstekening moet worden aangepast terwijl de gevel en de plastische verhoudingen ongewijzigd moeten blijven. Ten derde bij opdrijvingscorrecties in panden aan de zuidelijke stadsrand tegen het Bossche Broek: de hoge grondwaterstand in dit gebied geeft historisch problemen met kelderopdrijving, en na een correctie-ingreep (aanbrengen van ballast, aanpassen van kelderconstructie, waterkerende voorzieningen) sluit de bestaande tekening niet meer aan bij de constructieve situatie. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster, anders lopen bewoners vast bij verkoop, hypotheek of taxatie.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in 's-Hertogenbosch kent drie typerende situaties. De eerste is de opsplitsing van grote binnenstadspand-appartementen die in de jaren '80 of '90 al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden inmiddels te ruim zijn voor de huidige markt: een oorspronkelijk 250 vierkante meter tellend bovenappartement aan de Verwersstraat of Postelstraat wordt teruggesplitst naar twee compactere eenheden voor doorstromers of voor verhuur aan Randstad-werkenden (Den Bosch ligt op ongeveer 45 minuten treinreis van Utrecht en 55 minuten van Amsterdam). De tweede situatie is de Paleiskwartier-doorstroming: appartementen uit de eerste bouwstromen (1994-2005) worden ondersplitst voor efficiëntere verhuur aan jonge werkenden bij de grote Bossche werkgevers Heineken, Essent, Rabobank en de rechtbank plus gerechtelijke instanties (Den Bosch is één van de vier hoofdvestigingsplaatsen van de rechterlijke macht in Nederland). De derde situatie is de dorpskern-modernisering in Rosmalen, Empel, Nuland en Vinkel: grotere boerderijen of dorpshuizen die eerder waren gesplitst voor mantelzorg worden ondersplitst voor separate verhuur of verkoop. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel van servicekosten en het aantal stemmen dat elke eigenaar heeft. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris en het Kadaster zonder gedoe verder kunnen.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in ’s-Hertogenbosch?

De prijs van een splitsingstekening in Den Bosch wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een rijwoning in Boschveld of aan de Graafseweg voor studentenverhuur is een compact traject waar wij snel mee aan de slag kunnen. Een binnenstadspand aan de Verwersstraat of Uilenburg dat op of langs de Binnendieze staat vraagt precisie in het juridisch afbakenen van ondergrondse ruimtes en de status van watergangen. Een Bossche School-pand in de Muntel vraagt aandacht voor de specifieke maatverhoudingen die bij interne aanpassingen soms in botsing komen met de oorspronkelijke architectuur. En een nieuwbouwcomplex in het Paleiskwartier of aan de Willemspoort met paallengte 16 tot 22 meter loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In 's-Hertogenbosch komt deze vorm veel voor bij Paleiskwartier-nieuwbouw en aangrenzende recente verdichting (EKP, Grasso-fabriek, Boschgast), bij transformaties van monumentale binnenstadspanden naar koopappartementen, bij Bossche School-wijken waar grotere appartementen tot twee zelfstandige koopeenheden worden opgesplitst, en bij vrijstaande woningen in Rosmalen en Empel die tot twee koopeenheden worden opgesplitst. Voor kopers van appartementen in Binnendieze-panden adviseren wij vooraf een separaat funderings- en watergang-onderzoek te laten uitvoeren; dat valt buiten onze tekening zelf, maar wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd bureau met Bossche ervaring.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Den Bosch komt deze vorm veel voor bij eigenaren van vooroorlogse panden in Boschveld, Zuiderpark, De Vliert en aan de Graafseweg die opsplitsen voor studentenverhuur aan Avans Hogeschool en HAS Green Academy (samen circa achttienduizend studenten in Den Bosch), plus bij grotere panden aan de rand van het centrum en in de eerste verdichtingsring die worden omgezet naar meerdere verhuureenheden. De doelgroep in Den Bosch is divers: studenten van Avans en HAS, jonge werkenden bij Heineken, Essent, Rabobank en de gerechtelijke instanties, en Randstad-forensen die de goede treinverbinding waarderen. Let wel: de gemeente 's-Hertogenbosch hanteert eigen regels rond woningsplitsing en kamerverhuur, met specifiek beleid voor de binnenstad vanwege de monumentale en Binnendieze-context; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist die dit gemeentelijke traject kan voeren.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In 's-Hertogenbosch geldt dat vooral voor Binnendieze-panden waar ondergrondse ruimtes en watergangen juridisch strak moeten worden afgebakend, voor Bossche School-monumenten waar de plastische maatverhoudingen bij interne wijzigingen aparte aandacht vragen, voor panden aan de zuidelijke stadsrand tegen het Bossche Broek waar hoge grondwaterstand opdrijvingsberekeningen noodzakelijk maakt bij kelders, en voor grote Paleiskwartier-projecten waar wij parallel met de architect werken vanaf de bouwstroom-fase. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is (bij vrijwel alle Binnendieze-panden noodzakelijk), verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Bossche splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.