Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Nissewaard ontstaan onze opdrachten in vier contexten. De eerste is de groeikern-flat-splitsing: typische jaren zeventig en tachtig flatgebouwen in Groenewoud, Vriesland, Sterrenkwartier en Hoogwerf die oorspronkelijk door woningbouwcorporaties werden gebouwd en nu bij uitponding worden gesplitst in tientallen zelfstandige eenheden tegelijk. Deze karakteristieke galerijflats met gemeenschappelijke bergingen, portieken en lift-schachten vragen om een systematische aanpak van de splitsing, met specifieke aandacht voor de verdeelsleutel-berekening over grote aantallen vergelijkbare eenheden. De tweede context is de Bernisse-dorpslint-splitsing: karakteristieke achttiende- en negentiende-eeuwse lintpanden in Abbenbroek, Geervliet, Heenvliet, Simonshaven en Zuidland (bij Geervliet valt op dat het gedurende de Middeleeuwen stadsrechten had en nog altijd kleine stadspoorten en vestingresten bezit) die worden opgesplitst in twee of drie appartementen op aparte verdiepingen. De derde context is de eengezinswoning-opsplitsing: de typische jaren zeventig en tachtig doorzonwoningen in Hoek en Vriesland die worden opgesplitst voor doorstroming of verhuur. De vierde context is de recente nieuwbouw en centrumvernieuwing: appartementencomplexen in De Elementen, Dijkstraat-Zuid, De Kreken en rondom het nieuwe centrum met MFA Boekenberg waar vanaf de architectenfase met concept-splitsingen wordt gewerkt. Voor alle vier contexten zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Nissewaardse splitsingstekeningen lopen om drie redenen vaak uit de pas. Ten eerste bij groeikern-wijkvernieuwing: in wijken als Sterrenkwartier, Groenewoud en Hoogwerf lopen momenteel grootschalige wijkvernieuwingstrajecten waarbij oude portiekflats worden gesloopt, gerenoveerd of ingrijpend verbouwd, waardoor bestaande VvE-splitsingstekeningen moeten worden herzien of zelfs volledig opnieuw opgesteld na een complete transformatie. Dit is een specifieke voormalige-groeikern-context die ook in Zoetermeer, Capelle en Lelystad speelt. Ten tweede bij zeeklei-inklinking: in de oudere Bernisse-dorpen en in Oud-Spijkenisse komt bodemdaling door inklinking van de zeeklei voor, waardoor funderingen soms moeten worden hersteld en de begane-grondindeling wordt aangepast. Ten derde bij verduurzamingsprojecten in de jaren zeventig en tachtig flatcomplexen van Groenewoud, Hoek en Sterrenkwartier, waar VvE's collectieve warmte-installaties, zonnepanelen of een gemeenschappelijke warmtepomp aanbrengen die de status van gemeenschappelijke ruimtes veranderen. Dit is in Nissewaard extra actueel vanwege het grote aantal gelijkvormige flatcomplexen uit dezelfde bouwperiode. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Nissewaard kent een eigen dynamiek door de combinatie van uitponding door woningbouwcorporaties en de ligging als Rotterdams-forens-gebied. De eerste situatie is de verdere opdeling van grote groeikern-flat-appartementen die eerder al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden te ruim blijken voor de huidige markt: oorspronkelijke driekamerflats in Groenewoud of Sterrenkwartier worden ondersplitst in boven- en benedenwoning voor verhuur aan starters, Rotterdamse pendelaars of werkenden bij lokale werkgevers. De tweede situatie is de Bernisse-dorpslint-doorontwikkeling: lintpanden in Abbenbroek, Geervliet of Heenvliet waar een voormalige schuur of bedrijfsruimte oorspronkelijk met het hoofdhuis als één appartementsrecht is gesplitst, waarbij het bijgebouw na jaren alsnog als zelfstandig recht wordt ondersplitst voor mantelzorg of verhuur. De derde situatie is de wijk-doorstroming: appartementen in De Elementen, Dijkstraat-Zuid en De Kreken uit de eerste bouwstromen die worden ondersplitst voor verhuur aan werkenden bij Shell Pernis en de Botlek-petrochemie (via de Spijkenisse-brug en metro), aan Rotterdamse pendelaars via metro-lijn D (de enige metrolijn buiten Rotterdam zelf die Nissewaard rechtstreeks met de Rotterdamse binnenstad verbindt), aan werkenden bij het Spijkenisse Medisch Centrum (nu onderdeel van Maasstad Ziekenhuis), en aan jonge werkenden die een betaalbaar alternatief zoeken voor Rotterdam-Zuid. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel en stemverhouding. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Nissewaard?

De prijs van een splitsingstekening in Nissewaard wordt bepaald door het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een eengezinswoning in Hoek of Vriesland is een compact traject. Een groeikern-flatcomplex in Sterrenkwartier of Groenewoud met tientallen zelfstandige eenheden en gemeenschappelijke bergingen vraagt veel meer uitwerking vanwege de verdeelsleutel-berekening over grote aantallen vergelijkbare eenheden. Een Bernisse-dorpspand in Abbenbroek of Geervliet met historische detaillering en inklinkingsproblematiek is weer een eigen categorie. En een centrumvernieuwingsproject rondom de MFA Boekenberg of een complete wijkvernieuwing in Sterrenkwartier loopt maandenlang parallel met de architect en de woningcorporatie. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Nissewaard komt deze vorm veel voor bij groeikern-uitpondingen in Groenewoud, Sterrenkwartier en Hoogwerf waar woningcorporaties grote delen van hun voorraad verkopen, bij Bernisse-dorpslint-splitsingen in Abbenbroek, Geervliet en Zuidland, bij centrumvernieuwings-projecten rondom het Stadhuisplein en de MFA Boekenberg, en bij nieuwbouwontwikkelingen in De Elementen, Dijkstraat-Zuid en De Kreken. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Nissewaard komt deze vorm veel voor bij woningbouwcorporaties (Woonbron, Maasdelta) die een deel van hun bezit zelf verhuren, bij vastgoedbeleggers die groeikern-flats hebben opgekocht, en bij eigenaren van vooroorlogse panden in Oud-Spijkenisse en de Bernisse-dorpen. De doelgroep is specifiek Rijnmond-georiënteerd: verhuur aan werkenden bij Shell Pernis en de Botlek-petrochemie (BP, Esso, Vopak, LyondellBasell), aan Rotterdamse pendelaars via metro-lijn D naar de Rotterdamse binnenstad, aan werkenden bij het Spijkenisse Medisch Centrum (Maasstad Ziekenhuis), De Lelie Zorggroep en lokale MKB, aan startende Rotterdammers die een betaalbaar alternatief zoeken voor de dure Rotterdamse huurmarkt, en aan arbeidsmigranten die werken in de Rotterdamse logistiek en petrochemie. Let wel: de gemeente Nissewaard hanteert eigen regels rond woningsplitsing en kamerverhuur, met name in de voormalige corporatie-wijken; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist.

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Nissewaard geldt dat vooral voor groeikern-uitpondingen van grote corporatie-complexen in Sterrenkwartier en Groenewoud waar tientallen eenheden tegelijk moeten worden gesplitst, voor wijkvernieuwingsprojecten waar bestaande VvE's volledig worden getransformeerd, en voor Bernisse-dorpslint-splitsingen met inklinkings-problematiek waar funderingsherstel in de tekening moet worden verwerkt. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij oudere Bernisse-dorpspanden waar de bouwtekeningen niet meer overeenkomen met de huidige indeling, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Nissewaardse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.