Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Nijmegen ontstaan onze opdrachten in vier duidelijk te onderscheiden gebieden. Het eerste is de stuwwal zelf: villa's in Alteveer, Sonsbeek, Kwakkenberg, het Groenewoud en aan de Berg en Dalseweg die voor het eerst worden opgesplitst, meestal naar twee royale appartementen op verschillende bouwlagen, waarbij hellende kavels en niveauverschillen tussen entree en tuin op tekening apart moeten worden aangeduid. Het tweede gebied is het wederopbouwcentrum rond Plein 1944, de Broerstraat en de Molenstraat, waar panden uit de jaren '50-'60 (typisch gekenmerkt door een winkelplint en twee of drie woonlagen erboven) voor het eerst gesplitst worden om de bovenverdiepingen als zelfstandige appartementen te kunnen verhandelen. Het derde gebied zijn de vooroorlogse arbeiders- en middenstandswoningen in Spijkerkwartier, Bottendaal en het Willemskwartier die worden gesplitst voor studentenverhuur aan de Radboud Universiteit of HAN, of voor gedeelde bewoning. Het vierde gebied is de Waalsprong: nieuwbouwappartementen in Lent, Ressen, Oosterhout en Nijmegen-Noord die vanaf de tekentafel al met een concept-splitsing worden ontworpen. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Nijmeegse splitsingstekeningen lopen om drie karakteristieke redenen uit de pas met de feitelijke situatie. Ten eerste bij hellingscorrecties in stuwwalpanden: eigenaren in Alteveer of aan de Kwakkenberg die na een verbouwing constateren dat de eerder aangenomen niveaus in de splitsingstekening niet aansluiten bij de nieuwe entree- of tuinsituatie, waardoor de aanduiding van privé-buitenruimte niet meer klopt. Ten tweede bij herindelingen in wederopbouwcentrum-panden waar winkelplinten worden omgezet naar wooneenheden of andersom, of waar bovenverdiepingen worden samengevoegd of opgesplitst — de originele splitsing uit de jaren '50-'60 sluit dan zelden nog aan bij wat er staat. Ten derde bij herzieningen in verkamerd studentenvastgoed rond de campus van de Radboud Universiteit en HAN: bijvoorbeeld in de Nijmeegse Groesbeekseweg-omgeving of aan de Sint Annastraat waar de gemeente een verkameringsvergunning heeft gewijzigd of ingetrokken. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster om verkoop, financiering of hertaxatie niet te blokkeren.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Nijmegen komt voor in drie contexten die typerend zijn voor deze stad. De eerste is de opsplitsing van grote stuwwalvilla-appartementen die in de jaren '80-'90 al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden inmiddels te groot zijn voor de huidige markt: een oorspronkelijk driehonderd vierkante meter groot bovenappartement in Alteveer of Sonsbeek wordt teruggesplitst naar twee royale tweekamerappartementen voor de startersmarkt. De tweede context is de Waalsprong-doorstroming: appartementen in Lent en Oosterhout uit de eerste bouwstromen die worden ondersplitst voor verhuur, vaak aan studenten die de vijf minuten fietsen naar het centrum en de Radboud Universiteit aantrekkelijker vinden dan de traditionele studentenwijken. De derde context is de herbestemming van monumentale panden aan de Van Broeckhuysenstraat, de Ganzenheuvel of het Valkhof-gebied waar oorspronkelijke grote lofts in een eerder herontwikkelingstraject alsnog fijnmaziger worden verdeeld. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, met gevolgen voor de verdeelsleutel van servicekosten en voor het aantal stemmen dat elke eigenaar heeft. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris zonder gedoe de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Nijmegen?

De prijs van een splitsingstekening in Nijmegen wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een negentiende-eeuws pand in het Spijkerkwartier voor studentenverhuur is een compact traject waar wij vaak direct mee aan de slag kunnen. Een stuwwalvilla in Alteveer met hellende kavel en meerdere niveauverschillen vraagt aparte precisie in de tekening. Een nieuwbouwcomplex in Lent of Ressen met tientallen eenheden loopt maandenlang parallel met de architect. En een herontwikkelingsproject van industrieel erfgoed op het Honig-terrein of het voormalige NYMA-complex is weer een categorie apart. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Nijmegen komt deze vorm veel voor bij Waalsprong-nieuwbouw in Lent, Ressen en Oosterhout, bij transformaties van wederopbouwpanden rond Plein 1944 en de Broerstraat naar koopappartementen, bij herontwikkeling van industrieel erfgoed langs de Waal (Honig-complex, oude tramremise), en bij grote stuwwalvilla's in Alteveer en het Groenewoud die tot twee of drie koopappartementen worden opgesplitst. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Nijmegen is deze splitsingsvorm bijzonder relevant voor de studentenverhuurmarkt rond de Radboud Universiteit en HAN, met circa vijfenveertigduizend studenten in totaal. Eigenaren van vooroorlogse panden in Spijkerkwartier, Bottendaal, Willemskwartier en aan de Groesbeekseweg komen bij ons met een bouwkundige splitsing voor gedeelde studentverhuur. Ook eigenaren van grotere panden aan de Sint Annastraat, de Van Peltlaan of in het Hunnerpark-gebied die willen omzetten naar meerdere zelfstandige verhuureenheden, kiezen deze vorm. Let wel: de gemeente Nijmegen hanteert eigen regels rond verkamering en woningsplitsing die in de universiteitsomgeving strikter zijn dan elders in de stad; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist die het gemeentelijke traject kan voeren.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Nijmegen geldt dat vooral voor stuwwalvilla's met significante hoogteverschillen waar dilatatievoegen tussen bouwdelen op tekening moeten worden aangegeven, voor herontwikkelingsprojecten van industrieel erfgoed (Honig-terrein, NYMA, oude tramremise) waar karakterelementen (schoorstenen, staalconstructies, oude kranen) juridisch een status krijgen, en voor grotere Waalsprong-projecten waar wij parallel met de architect en aannemer werken vanaf de bouwstroom-fase. Ook wanneer archeologisch vooronderzoek een rol heeft gespeeld (wat in Nijmegen bij nieuwbouw of ingrijpende verbouwing structureel gebeurt vanwege de Romeinse geschiedenis), en de bouwsituatie daardoor is aangepast, verwerken wij dat in de tekening. Wanneer een opname ter plaatse nodig is bij vooroorlogse panden waar de bouwtekeningen bij de gemeente niet meer overeenkomen met de huidige indeling, is dat vooraf in de prijs verwerkt.

Wil je weten wat jouw Nijmeegse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.