Een nieuwe splitsingstekening

Voor Groningse eerste splitsingen zien wij drie hoofdstromen in ons werk. De eerste is de nieuwbouwontwikkeling: appartementenblokken in Meerstad, in Reitdiep, in het Ebbingekwartier en in de Suikerzijde die vanaf de tekentafel al met een concept-splitsing worden ontworpen. Hier lopen wij vaak parallel met de architect zodat de definitieve splitsingstekening bij oplevering direct correct staat en de verkoop of verhuur meteen kan starten. De tweede stroom is de transformatie van historisch bezit: winkelpanden aan de Herestraat, monumentale kantoorpanden aan de Grote Markt en de Vismarkt, en pakhuizen langs het Reitdiep of de Zuiderhaven die een tweede leven krijgen als appartementen. De derde stroom is de eerste splitsing van vooroorlogse woonpanden in wijken als de Oosterparkwijk, Korrewegwijk of Helpman, waar een oorspronkelijke gezinswoning wordt opgesplitst voor verkoop of verhuur. Voor alle drie de stromen geldt dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster, met heldere aanduiding van privé en gemeenschappelijk, en dat wij bij vooroorlogse panden altijd meekijken op de funderingssituatie voordat wij tekenen.

Wijziging splitsingstekening

Groningen heeft een groot voorraad panden waar de oorspronkelijke splitsingstekening niet meer aansluit bij de feitelijke situatie. Wij passen deze aan in drie veelvoorkomende gevallen. Ten eerste bij versterkingsopgaven vanuit de aardbevingscontext: waar door NCG of IMG-trajecten dragende wanden zijn vervangen, verdiepingsvloeren zijn versterkt of complete casco's zijn heropgezet, verandert vaak ook de indeling van privé en gemeenschappelijk. Ten tweede bij verkameringsprojecten: eigenaren van studentenpanden in de Schildersbuurt of rond de Zonnelaan die na een gemeentelijke onthouding of vergunningsherziening de splitsing moeten actualiseren. Ten derde bij herindelingen na renovatie in de portiekflats van Vinkhuizen, Paddepoel of Beijum, waarbij bergingen worden herverdeeld of eenheden worden samengevoegd. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster. Zonder actuele splitsingstekening lopen bewoners of verhuurders vast bij verkoop, bij hypotheekverstrekking, of bij een IMG-melding waar de kadastrale situatie niet meer overeenkomt met wat feitelijk is beoordeeld.

Ondersplitsing

Bij ondersplitsing wordt een appartementsrecht dat al ontstaan is uit een eerdere splitsing verder onderverdeeld. In Groningen komt dit relatief vaak voor bij grote historische panden in de binnenstad, waar een oorspronkelijk bovenappartement aan het Zuiderdiep of de Ossenmarkt uit een eerdere fase te groot is geworden voor de huidige markt en gesplitst wordt in twee zelfstandige eenheden. Ook bij herbestemmingen op grootschalige gebiedsontwikkelingen zoals het Suikerunie-terrein en het Ebbingekwartier zien wij ondersplitsing wanneer een oorspronkelijke grote loft-eenheid alsnog in kleinere delen wordt aangeboden. Voor particuliere verhuurders in de Groningse verkameringsmarkt is ondersplitsing soms een route om binnen de gemeentelijke regelgeving een pand efficiënter te verhuren. Bij ondersplitsing verandert de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel van servicekosten en voor het aantal stemmen dat elke eigenaar heeft. Wij verwerken deze wijziging in de tekening en zorgen dat het aansluit op wat notaris en Kadaster nodig hebben.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Groningen?

De prijs van een splitsingstekening in Groningen wordt bepaald door twee dingen: de omvang van het pand en de complexiteit van de situatie. Een simpele bovenverdiepings-splitsing van een klein pand in de Oosterparkwijk voor gedeelde studentenverhuur is een ander verhaal dan de eerste splitsing van een nieuwbouwcomplex met veertig eenheden in Meerstad, en beide zijn weer anders dan een pand in de binnenstad waar de fundering meegewogen moet worden of waar een IMG-versterkingstraject de indeling heeft veranderd. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere appartementen wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elk appartement een eigen adres krijgt en een eigen kadastraal nummer. In Groningen zien wij deze vorm veel bij transformaties van historische panden in de binnenstad, bij nieuwbouwontwikkelingen in Meerstad, De Held en Reitdiep, en bij vooroorlogse hoekpanden in de Oosterparkwijk of Korrewegwijk die tot koopappartementen worden omgezet. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning individueel verhandelbaar is en apart hypothekair kan worden gefinancierd.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in eigen hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Groningen is dit een bijzonder relevante splitsingsvorm, gezien de omvang van de studentenverhuurmarkt rond de RUG en de Hanzehogeschool. Wij werken deze splitsing regelmatig uit voor eigenaren van studentenpanden in de Schildersbuurt, de Oosterparkwijk, de Korrewegwijk, rond de Zonnelaan en aan de rand van de binnenstad. Ook eigenaren van grotere panden aan de diepenzone, in Helpman of Selwerd komen bij ons met een bouwkundige splitsing wanneer zij naar meerdere verhuureenheden willen. Let wel: in Groningen is de vraag of een verkamerings- of onttrekkingsvergunning nodig is een aparte gemeentelijke procedure, waarvoor wij een aannemer of vergunningenspecialist kunnen aanbevelen.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexe situaties maken wij een offerte op maat. Dat geldt in Groningen vooral voor panden waar de fundering aandacht vraagt (vooroorlogse binnenstadspanden op houten palen), voor panden waar een NPR 9998-versterkingstraject door NCG of IMG is uitgevoerd en de tekening moet worden bijgewerkt op de nieuwe casco-situatie, en voor grote gebiedsontwikkelingen (Suikerunie-terrein, Ebbingekwartier, Meerstad-Zuid) waar meerdere eenheden gelijktijdig gesplitst worden. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is, verwerken wij dat vooraf in de prijs, zodat je bij het accepteren van de offerte weet waar je aan toe bent.

Wil je weten wat jouw Groningse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.