Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Den Haag ontstaan onze opdrachten in vier gebieden. Het eerste is de historische kern rondom Binnenhof, Buitenhof, Lange Voorhout en Noordeinde: monumentale panden uit de zeventiende en achttiende eeuw die worden gesplitst om bovenverdiepingen als zelfstandige eenheden te verhandelen, met precisie in gemeenschappelijke toegang en aandacht voor de bestuurlijk-diplomatieke omgeving (veel panden liggen in de directe omgeving van ambassades en overheidsgebouwen, wat gevolgen heeft voor gebruiksfuncties). Het tweede gebied is de negentiende-eeuwse gordel in Regentesse, Valkenboskwartier, Transvaal en Schilderswijk: rijwoningen die worden opgesplitst voor gedeelde bewoning of studentenverhuur aan Haagse Hogeschool, Leids-Haagse universitaire samenwerking en internationale scholen. Het derde gebied is de Berlage- en tuinstadwijken: Statenkwartier, Duinoord, Bezuidenhout en Vogelwijk met karakteristieke voortuinen, gemeenschappelijke groenstroken en Berlage-esthetiek die juridisch aparte aandacht vraagt bij splitsing, plus behoud van de oorspronkelijke gevel onder monumentenzorg. Het vierde gebied is de hoogbouwverdichting: appartementen in Beatrixkwartier, Wijnhavenkwartier, Anna van Buerenplein (Hoftoren-omgeving), New Babylon en aan het Spui die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen op paallengte 25 tot 35 meter in veen-kleigrond. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Haagse splitsingstekeningen lopen om drie redenen uit de pas. Ten eerste bij funderingsverschillen tussen duinbodem en veen-klei: eigenaren die vaststellen dat een pand in de overgangszone (bijvoorbeeld aan de rand van Vogelwijk of Duinoord) andere funderingskenmerken heeft dan verwacht, en na een verstevigings- of correctie-ingreep de tekening moeten laten aansluiten bij de nieuwe constructieve situatie. Ten tweede bij monumentenzorg-aanpassingen in de historische kern en Berlage-tuinstadwijken: Den Haag heeft duizenden gemeentelijke en rijksmonumenten, en bij restauratie of onderhoud onder monumentenrecht wijzigt soms de interne indeling terwijl de gevel en de Berlage-esthetiek ongewijzigd moeten blijven. Ten derde bij herzieningen na verandering van gebruiksfunctie: veel Haagse panden hebben een gemengde functie (wonen plus kantoor plus ambassade-liaison plus vertegenwoordigingsruimte) die bij wijziging kadastraal opnieuw moet worden vastgelegd. De aangepaste tekening moet in alle gevallen langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Den Haag kent drie situaties. De eerste is de expat-doorstroming: Den Haag heeft een van de grootste expat-populaties van Nederland vanwege de internationale organisaties (Internationaal Strafhof, Europol, OPCW, honderdvijftig ambassades) en de ministeries. Grote appartementen in Statenkwartier, Bezuidenhout of aan de rand van het Vredespaleis-gebied worden ondersplitst voor tijdelijke expat-verhuur waarbij zowel volledig gemeubileerd als long-stay-verhuur voorkomen. De tweede situatie is de hoogbouwverdichting-doorstroming: appartementen in Beatrixkwartier en New Babylon uit de eerste bouwstromen worden ondersplitst voor jonge werkenden bij Rijksoverheid, ministeries en internationale advocatenkantoren. De derde situatie is de kust-opsplitsing in Scheveningen en aan de Boulevard: tweede-woning-appartementen die worden ondersplitst voor separate verhuur aan toeristen (Scheveningen als badplaats) of aan permanent-bewoners die de kustlucht prefereren. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, met gevolgen voor verdeelsleutel van servicekosten en stemmen.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Den Haag?

De prijs van een splitsingstekening in Den Haag wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied. Een rijwoning in Regentesse of Valkenboskwartier voor gedeelde verhuur is een compact traject. Een monumentaal pand aan de Lange Voorhout of Noordeinde vraagt precisie in gemeenschappelijke toegang én aandacht voor de bestuurlijk-diplomatieke omgeving. Een Berlage-tuinwoning in Statenkwartier of Duinoord vraagt maatwerk voor voortuin, achtertuin en gemeenschappelijke groenstroken met behoud van de Berlage-esthetiek. En een hoogbouwappartement in het Beatrixkwartier of New Babylon loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Den Haag komt deze vorm veel voor bij transformaties van historische panden aan de Lange Voorhout, Noordeinde en de gordel rondom het Vredespaleis naar koopappartementen, bij Berlage-tuinwoningen in Statenkwartier en Duinoord die tot koopappartementen worden opgesplitst met behoud van de gevel, bij hoogbouwontwikkelingen in Beatrixkwartier, Wijnhavenkwartier en aan de Anna van Buerenplein, en bij villa's in Vogelwijk en Kijkduin op duinbodem die tot twee zelfstandige koopeenheden worden opgesplitst. Voor kopers van panden in de overgangszone tussen duinbodem en veen-klei adviseren wij vooraf een separaat bodemonderzoek te laten uitvoeren; wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd bureau met Haagse ervaring.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Den Haag is deze splitsingsvorm bijzonder relevant vanwege de expat-markt. Eigenaren van panden in Statenkwartier, Bezuidenhout, Duinoord en aan de rand van het Vredespaleis-gebied komen bij ons met een bouwkundige splitsing voor tijdelijke of langdurige expat-verhuur aan werkenden bij internationale organisaties (Internationaal Strafhof, Europol, OPCW, honderdvijftig ambassades) en bij ministeries en Rijksoverheid. Ook eigenaren van vooroorlogse panden in Regentesse, Valkenboskwartier en Transvaal die opsplitsen voor studentenverhuur (Haagse Hogeschool, Leids-Haagse samenwerking, samen ongeveer vijfentwintigduizend studenten in Den Haag) kiezen deze vorm. Let wel: de gemeente Den Haag hanteert strikte regels rond woningsplitsing en kamerverhuur met specifiek beleid voor de historische kern en de Berlage-tuinstadwijken; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Den Haag geldt dat vooral voor historische panden aan de Lange Voorhout of in de directe omgeving van Binnenhof waar gebruiksfuncties (wonen, kantoor, vertegenwoordiging, ambassade-liaison) gemengd zijn, voor Berlage-tuinstadwijken waar de gemeenschappelijke groenstroken en tuinaanleg juridisch strak moeten worden gescheiden, voor panden in de overgangszone tussen duinbodem en veen-klei, en voor grote hoogbouwprojecten waar wij parallel met de architect werken. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Haagse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.