Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Arnhem ontstaan onze opdrachten in vier duidelijk te onderscheiden gebieden. Het eerste is de wederopbouwbinnenstad: winkel-woonpanden uit de jaren '50-'60 rondom de Grote Markt, de Ketelstraat, de Roggestraat en het Land van de Markt die voor het eerst worden gesplitst om de bovenverdiepingen als zelfstandige appartementen te kunnen verhandelen. De typische opzet met winkelplint en twee tot vier woonlagen erboven vraagt om precisie in de aanduiding van gemeenschappelijke toegang, trapportaal en eventueel gedeelde installaties. Het tweede gebied is de Zuid-Veluwse stuwwal: villa's in Alteveer, Sonsbeek, Burgemeesterswijk, Angerenstein en Klarendal-Noord die worden opgesplitst tot twee of drie royale appartementen, waarbij hellende kavels en niveauverschillen tussen entree en tuin op tekening apart moeten worden aangeduid. Het derde gebied is de vooroorlogse gordel met arbeiders- en middenstandswoningen in Klarendal, het Spijkerkwartier, Sint Marten en Immerloo, die worden gesplitst voor studentenverhuur aan HAN, Van Hall Larenstein en ArtEZ, of voor gedeelde bewoning. Het vierde gebied is Schuytgraaf: nieuwbouwappartementen op de VINEX-locatie die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen, waarbij de paallengte 18 tot 25 meter en de Betuwse kleiondergrond in het bouwkundig dossier meespelen. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Arnhemse splitsingstekeningen lopen om drie karakteristieke redenen uit de pas met de feitelijke situatie. Ten eerste bij Kwaaitaal- en Manta-vloerrenovaties in Arnhem-Zuid en aangrenzende jaren '60-'80 wijken: waar een VvE of individuele eigenaar de aangetaste betonvloeren laat vervangen of versterken, verandert vaak de indeling van installaties, technische ruimtes en gemeenschappelijke leidingschachten, waardoor de oorspronkelijke splitsingstekening niet meer aansluit bij wat er daadwerkelijk staat. Dit is een specifiek Arnhemse factor omdat de vloerproblematiek hier op grote schaal speelt. Ten tweede bij hellingscorrecties in stuwwalpanden aan de Sonsbeeklaan of in Burgemeesterswijk waar bewoners na een verbouwing constateren dat de eerder aangenomen niveaus in de splitsingstekening niet aansluiten bij de nieuwe entree- of tuinsituatie. Ten derde bij herzieningen in verkamerd studentenvastgoed rondom de campussen van HAN, ArtEZ en Van Hall Larenstein: eigenaren van studentenpanden in het Spijkerkwartier of aan de Velperweg waar de gemeente Arnhem een verkameringsvergunning heeft gewijzigd of ingetrokken. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster, anders lopen bewoners vast bij verkoop, financiering of taxatie.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Arnhem kent een eigen dynamiek die typerend is voor deze stad. De eerste situatie is de opsplitsing van grote stuwwalvilla-appartementen die in de jaren '80-'90 al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden inmiddels te ruim zijn voor de huidige markt: een oorspronkelijk vijfenzeventig vierkante meter tellend bovenappartement in Alteveer of Burgemeesterswijk wordt teruggesplitst naar twee compactere eenheden voor de startersmarkt of voor verhuur aan pendelaars die naar de Randstad reizen (Arnhem ligt op tussen de vijftig en zestig minuten treinreis van Utrecht, Amsterdam of Den Haag). De tweede situatie is de doorstroming in de wederopbouwbinnenstad: appartementen boven winkels aan de Ketelstraat of de Roggestraat die na de eerste splitsing uit de jaren '80 een tweede fijnmaziger verdeling krijgen, vaak om het aanbod voor jonge werkenden bij Nuon-Vattenfall, KEMA-DNV en de andere grote Arnhemse werkgevers uit te breiden. De derde situatie is de Schuytgraaf-doorstroming: appartementen uit de eerste bouwstromen (2003-2010) die worden ondersplitst voor efficiëntere verhuur. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, met gevolgen voor de verdeelsleutel van servicekosten en voor het aantal stemmen dat elke eigenaar heeft. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris zonder gedoe de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Arnhem?

De prijs van een splitsingstekening in Arnhem wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een negentiende-eeuws pand in het Spijkerkwartier voor studentenverhuur is een compact traject waar wij snel mee aan de slag kunnen. Een winkel-woonpand in de wederopbouwbinnenstad rondom de Ketelstraat of Roggestraat vraagt precisie in het scheiden van de commerciële plint en de bovenwoningen. Een stuwwalvilla in Alteveer met hellende kavel en meerdere niveauverschillen vraagt aparte precisie in de tekening. En een pand in Arnhem-Zuid, Malburgen of Presikhaaf waar Kwaaitaal- of Manta-vloeren een rol spelen en de bouwkundige situatie na een vloerrenovatie is aangepast, valt weer in een aparte categorie. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Arnhem komt deze vorm veel voor bij transformaties van wederopbouwpanden in de binnenstad, bij Schuytgraaf-nieuwbouw, bij villa-opsplitsingen op de Zuid-Veluwse stuwwal in Alteveer, Sonsbeek en Burgemeesterswijk, en bij herontwikkeling van industrieel erfgoed in het Havenkwartier en Coehoornpark. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt. Voor kopers van appartementen in Kwaaitaal- of Manta-vloer-panden adviseren wij vooraf een separaat constructief onderzoek te laten uitvoeren; dat valt buiten onze tekening zelf, maar wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd constructiebureau.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Arnhem is deze splitsingsvorm relevant voor de studentenverhuurmarkt rondom HAN (Hogeschool van Arnhem en Nijmegen), ArtEZ hogeschool voor de kunsten en Van Hall Larenstein: samen circa achttienduizend studenten in Arnhem. Eigenaren van vooroorlogse panden in het Spijkerkwartier, Klarendal, Sint Marten en aan de Velperweg komen bij ons met een bouwkundige splitsing voor gedeelde studentverhuur. Daarnaast heeft Arnhem een sterke verhuurmarkt voor jonge werkenden bij grote Arnhemse werkgevers als Nuon-Vattenfall, KEMA-DNV, Alliander en de provincie Gelderland: eigenaren van panden in Malburgen, Presikhaaf en aan de rand van het centrum komen bij ons met bouwkundige splitsingen voor deze doelgroep. Let wel: de gemeente Arnhem hanteert eigen regels rond verkamering en woningsplitsing, die in de universiteitswijken strikter zijn dan elders; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Arnhem geldt dat vooral voor panden waar Kwaaitaal- of Manta-vloeren een constructieve factor zijn en de tekening moet worden bijgewerkt na een vloerrenovatie, voor stuwwalpanden met significante hoogteverschillen waar niveauverschillen tussen bouwdelen op tekening moeten worden aangegeven, voor wederopbouw-winkel-woonpanden waar de commerciële plint en de bovenwoningen bij splitsing juridisch strak gescheiden moeten worden, en voor grotere Schuytgraaf-projecten waar wij parallel met de architect en aannemer werken. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij vooroorlogse panden waar de bouwtekeningen bij de gemeente niet meer overeenkomen met de huidige indeling, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Arnhemse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.