Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Amsterdam ontstaan onze opdrachten in vier gebieden. Het eerste is de grachtengordel en Jordaan: monumentale grachtenpanden op houten paalfundering die voor het eerst worden gesplitst om bovenverdiepingen als zelfstandige eenheden te verhandelen, waarbij zowel de funderingshistorie als de strikte gemeentelijke splitsingsvergunning bepalen wat mogelijk is. Elke etage van een klassiek grachtenpand vraagt om exacte aanduiding van trappenhuis, hijskoker, gedeelde binnenplaats en kelder. Het tweede gebied is de negentiende-eeuwse gordel: portiek- en trapgevel-panden in De Pijp, de Baarsjes, Oud-West, Oud-Zuid en Oost die worden gesplitst voor koopappartementen of gedeelde bewoning, waarbij de smalle diepe panden aparte precisie vragen. Het derde gebied is de Berlage- en wederopbouwuitbreiding: Plan Zuid, Betondorp, Bos en Lommer, Slotermeer en Geuzenveld met karakteristieke voortuinen, gemeenschappelijke groenstroken en collectieve binnenterreinen die op tekening juridisch strak moeten worden aangeduid. Het vierde gebied is de moderne nieuwbouw: appartementencomplexen op IJburg, Zeeburgereiland, Cruquiuseiland, Houthavens, Overhoeks en aan de Zuidas die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen. Voor alle vier zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Amsterdamse splitsingstekeningen lopen om drie redenen uit de pas. Ten eerste bij funderingsherstel in de grachtengordel en de negentiende-eeuwse gordel: waar oorspronkelijke houten palen zijn vervangen door beton- of staalconstructies, verandert vrijwel altijd de indeling van kelderruimtes, gemeenschappelijke leidingschachten en technische ruimtes, waardoor de oorspronkelijke splitsingstekening niet meer aansluit bij wat er staat. Ten tweede bij monumentenzorg-aanpassingen: Amsterdam heeft circa achtduizend rijksmonumenten (grootste concentratie van Nederland) en bij restauratie of onderhoud onder monumentenrecht wijzigt soms de interne indeling terwijl de gevel intact blijft. Ten derde bij herzieningen na gemeentelijk splitsingsbeleid: waar de gemeente Amsterdam een splitsings- of woningonttrekkings-vergunning heeft gewijzigd of ingetrokken (bijvoorbeeld in wijken met sociale-huurbescherming), moet de splitsingstekening worden bijgewerkt naar de vergunde situatie. De aangepaste tekening moet in alle gevallen langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Amsterdam is complexer dan in de meeste andere Nederlandse steden vanwege het strenge gemeentelijk beleid. Wij zien het in drie situaties. De eerste is de vergunde ondersplitsing van grote grachtenpand-appartementen in het centrum die na een eerdere splitsing (jaren '80-'90) alsnog fijnmaziger worden verdeeld, wat een expliciete gemeentelijke vergunning vergt. De tweede is de ondersplitsing van grote loft-eenheden in transformatieprojecten aan de Houthavens, Overhoeks en Cruquiuseiland: oorspronkelijke grote lofts van 200 tot 400 vierkante meter worden teruggesplitst naar compactere eenheden voor efficiëntere verhuur of verkoop. De derde is de doorstroming op IJburg en Zeeburgereiland waarbij appartementen uit de eerste bouwstromen (2003-2013) worden ondersplitst voor jonge werkenden in de Amsterdamse tech-, creatieve en financiële sector. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, met gevolgen voor verdeelsleutel van servicekosten en stemmen.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Amsterdam?

De prijs van een splitsingstekening in Amsterdam wordt bepaald door twee dingen: het type pand en het gebied. Een negentiende-eeuws portiekpand in De Pijp voor koopappartementen is een compact traject waar wij snel mee aan de slag kunnen. Een grachtenpand aan de Herengracht of Prinsengracht met houten paalfundering en monumentstatus vraagt precisie in gemeenschappelijke toegang, hijskoker en kelderindeling, plus aandacht voor de funderingshistorie. Een Berlage-tuinwoning in Plan Zuid vraagt maatwerk voor voortuin en gemeenschappelijke groenstroken. En een nieuwbouwcomplex op IJburg of aan de Zuidas loopt maandenlang parallel met de architect. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Amsterdam komt deze vorm veel voor bij grachtenpand-transformaties naar koopappartementen, bij negentiende-eeuwse portiekpanden in De Pijp, Oud-West en Oost die tot etagesgewijze koopeenheden worden opgesplitst, bij IJburg- en Zeeburgereiland-nieuwbouw en bij transformaties in de Houthavens en op Overhoeks. Voor kopers van appartementen in grachtenpanden en oudere negentiende-eeuwse panden adviseren wij vooraf een separaat funderingsonderzoek te laten uitvoeren; wij verwijzen graag naar een gespecialiseerd Amsterdams funderingsbureau. Belangrijk: kadastrale splitsing in Amsterdam vereist vrijwel altijd een gemeentelijke splitsingsvergunning, waarvoor wij doorverwijzen naar een aannemer of vergunningenspecialist.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Amsterdam is de bouwkundige splitsing evengoed onderhevig aan de gemeentelijke regelgeving: het splitsingsvergunningenstelsel geldt óók voor verhuur-varianten en is in bepaalde wijken (Sociale Huurbeschermingszones) extra streng. Eigenaren van vooroorlogse panden in De Pijp, de Baarsjes, Oud-West, Oud-Zuid en Oost komen bij ons met een bouwkundige splitsing voor verhuur aan jonge werkenden in de creatieve sector, tech, financiële dienstverlening en de universitaire sector (UvA, VU, HvA, samen circa honderdduizend studenten). Ook expats die via de grote werkgevers aan de Zuidas werken (ING, ABN AMRO, Booking.com, Uber, Adyen) vormen een belangrijk verhuursegment. Voor het gemeentelijk vergunningstraject verwijzen wij door naar een specialist met Amsterdamse ervaring.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Amsterdam geldt dat vooral voor grachtenpanden waar de funderingshistorie op tekening moet worden verwerkt en waar de strikte gemeentelijke splitsingsvergunning aparte afstemming vraagt, voor rijksmonumenten waar restauratie onder monumentenrecht de indeling verandert, voor transformatieprojecten aan de Houthavens en Cruquiuseiland met karakterelementen van industrieel erfgoed, en voor grote nieuwbouwprojecten op IJburg en aan de Zuidas waar wij parallel met de architect werken. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is (in de historische binnenring vrijwel altijd), verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Amsterdamse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.