Een nieuwe splitsingstekening

Voor eerste splitsingen in Amstelveen ontstaan onze opdrachten in vier contexten. De eerste is de expat-complex-splitsing: moderne appartementencomplexen specifiek ontworpen voor de internationale gemeenschap rondom het Stadshart, Kronenburg, Belgiëlaan en langs de Keizer Karelweg, waar vanaf de ontwerpfase rekening is gehouden met specifieke internationale verhuureisen (kortere huurperiodes, gemeenschappelijke faciliteiten als conciërge, fitness en wasservice). Deze complexen worden gesplitst in tientallen tot honderden eenheden tegelijk, met specifieke aandacht voor serviceruimtes, gemeenschappelijke lobbyoppervlakken en expat-faciliteiten die als gemeenschappelijk recht moeten worden aangeduid. De tweede context is de Oud-Amstelveense dorpslintsplitsing: karakteristieke achttiende- en negentiende-eeuwse lintpanden langs de Dorpsstraat, de Amsterdamseweg en in Nes aan de Amstel die oorspronkelijk als één woning werden gebouwd en nu worden opgesplitst in twee of drie appartementen op aparte verdiepingen. De derde context is de tuindorp-herenwoning-splitsing: vooroorlogse en jaren dertig panden in Elsrijk, Keizer Karelpark en langs de Amstelveenseweg die worden opgesplitst voor doorstroming, met behoud van karakteristieke tuindorp-architectuur. De vierde context is de VINEX-nieuwbouw: appartementencomplexen in Westwijk, Waardhuizen, Middenhoven en de recente ontwikkelingen in Kronenburg en De Nieuwe Toren waar vanaf de architectenfase met concept-splitsingen wordt gewerkt. Voor alle vier contexten zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande Amstelveense splitsingstekeningen lopen om drie redenen vaak uit de pas. Ten eerste bij expat-service-herverkaveling: eigenaren of beheerders van premium complexen in het Stadshart of rondom de Keizer Karelweg die hun service-concept aanpassen (bijvoorbeeld toevoeging van co-working-ruimtes, meeting rooms of hospitality-faciliteiten) waardoor de status van gemeenschappelijke ruimtes verandert en de oorspronkelijke splitsingstekening achterhaald raakt. Ten tweede bij Schiphol-geluidscontour-aanpassingen: Amstelveen ligt deels onder de Schiphol-geluidscontouren, en bij geluidswerende aanpassingen aan daken of gevels onder de Schipholwet-regeling worden soms begane-grondindelingen of gemeenschappelijke installatieruimtes aangepast, waardoor de splitsingstekening moet worden herzien. Dit is een specifieke Amstelveense context die buiten de Schiphol-regio niet voorkomt. Ten derde bij verduurzamingsprojecten in de wederopbouw- en jaren zestig flats van Patrimonium en Groenelaan, waar VvE's collectieve warmte-installaties, zonnepanelen of een gemeenschappelijke warmtepomp aanbrengen die de status van gemeenschappelijke ruimtes veranderen. Voor alle drie geldt: de aangepaste tekening moet langs de notaris en opnieuw ingeschreven bij het Kadaster.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Amstelveen kent een eigen dynamiek door de internationale verhuurmarkt en de hoge vierkante-meter-prijzen. De eerste situatie is de verdere opdeling van grote tuindorp-herenwoning-appartementen die eerder al zijn gesplitst maar waarvan de individuele eenheden te ruim blijken voor de huidige markt: een beletage-appartement in Elsrijk of Keizer Karelpark wordt teruggesplitst naar twee kleinere eenheden voor expats, Schiphol-medewerkers of jonge professionals bij Amstelveense werkgevers. De tweede situatie is de expat-complex-doorontwikkeling: appartementen in premium complexen rondom het Stadshart uit de eerste bouwstromen die worden ondersplitst voor short-stay-verhuur aan tijdelijke internationale medewerkers, waarbij de ondersplitsing conform de Amstelveense short-stay-regels moet worden vastgelegd. De derde situatie is de wijk-doorstroming: appartementen in Westwijk, Waardhuizen en Middenhoven uit de eerste VINEX-bouwstromen die worden ondersplitst voor verhuur aan werkenden bij KLM, Air France-KLM, Canon Nederland, ING Investment Management, de Japanse school en European Patent Office (OEPB in Rijswijk, maar veel medewerkers wonen in Amstelveen), aan Schiphol-medewerkers, en aan Japanse en Indiase expats die bewust kiezen voor de nabijheid van hun internationale scholen en gemeenschapsvoorzieningen. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel en stemverhouding. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Amstelveen?

De prijs van een splitsingstekening in Amstelveen wordt bepaald door het type pand en het gebied waarin het staat. Een klassieke splitsing van een rijtjeswoning in Westwijk of Middenhoven is een compact traject. Een expat-complex rondom het Stadshart of de Keizer Karelweg met honderden eenheden, serviceruimtes en gemeenschappelijke hospitality-faciliteiten vraagt veel meer precisie en loopt lang parallel met de ontwikkelaar. Een Oud-Amstelveens lintpand aan de Dorpsstraat met karakteristieke historische detaillering is weer een eigen categorie. En een tuindorp-herenwoning in Elsrijk of Keizer Karelpark met beschermde tuindorp-architectuur loopt onder monumentencommissie-toezicht. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert, en die prijs staat.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere eenheden wilt verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elke eenheid een eigen adres en eigen kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Amstelveen komt deze vorm veel voor bij expat-complex-splitsingen rondom het Stadshart en Kronenburg, bij Oud-Amstelveense lintpand-splitsingen rondom de Dorpsstraat en Nes aan de Amstel, bij tuindorp-splitsingen in Elsrijk en Keizer Karelpark, en bij nieuwbouwontwikkelingen in De Nieuwe Toren en Kronenburg. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Amstelveen komt deze vorm veel voor bij vastgoedbeleggers die hele complexen specifiek voor de expatmarkt beheren, bij eigenaren van tuindorp-herenwoningen in Elsrijk en Keizer Karelpark die deze opsplitsen voor verhuur, en bij eigenaren van vooroorlogse panden rondom de Amstelveenseweg. De doelgroep is zeer specifiek Amstelveens: verhuur aan expats bij KLM-hoofdkantoor en Air France-KLM, aan Japanse expats verbonden aan Canon Nederland, Mitsubishi, NEC en Nikon (de Japanse gemeenschap in Amstelveen is de grootste van Nederland), aan Indiase expats verbonden aan Tata, Infosys, Wipro en Cognizant, aan Zuid-Koreaanse en Amerikaanse expats, aan Schiphol-medewerkers, en aan werkenden bij ING Investment Management, KPMG, Deloitte en de Japanse Chamber of Commerce. Let wel: de gemeente Amstelveen hanteert zeer strikte regels rond woningsplitsing, short-stay-verhuur en expat-huisvesting (met name na de piekjaren 2015-2020); voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist.

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Amstelveen geldt dat vooral voor expat-complex-splitsingen met tientallen tot honderden eenheden plus serviceruimtes en hospitality-faciliteiten waar de aanduiding van gemeenschappelijke voorzieningen extra precisie vraagt, voor Schiphol-geluidscontour-aanpassingen waar de Schipholwet-regeling in de tekening moet worden verwerkt, en voor tuindorp-splitsingen met monumentale status waar karakteristieke jaren dertig-architectuur behouden moet blijven. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is bij oudere Oud-Amstelveense lintpanden waar de bouwtekeningen niet meer overeenkomen met de huidige indeling, verwerken wij dat vooraf in de prijs.

Wil je weten wat jouw Amstelveense splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.