Een nieuwe splitsingstekening

Omdat Almere zo jong is als stad, ontstaan eerste splitsingen hier bijna altijd in een van drie contexten. De eerste is grootschalige nieuwbouw: appartementencomplexen in Almere Poort, Nobelhorst, DUIN en Almere Centrum die vanaf de architectenfase al met een concept-splitsing worden ontworpen, waarbij wij samen met de ontwikkelaar toewerken naar een tekening die bij oplevering direct correct staat voor de notaris. De tweede context is de opsplitsing van vrijstaande of grote woningen die bewoners in Almere Haven, Almere Buiten of Overgooi voor het eerst willen omzetten naar twee of meer wooneenheden, bijvoorbeeld voor mantelzorg, een kangoeroewoning of gedeelde verhuur. De derde context is Oosterwold, waar bewoners een eigen kavel hebben en daar collectief of individueel op bouwen; als op één kavel meerdere gebouwen komen of één gebouw voor meerdere huishoudens wordt gerealiseerd, is een splitsing vanaf het begin nodig. Voor alle drie de contexten zorgen wij dat de tekening voldoet aan de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster, met heldere aanduiding van privé en gemeenschappelijk, en dat de paalfundering-situatie herkenbaar is verwerkt.

Wijziging splitsingstekening

Bestaande splitsingstekeningen in Almere lopen vaker uit de pas met de feitelijke situatie dan mensen denken, ook al is de stad relatief jong. Wij zien dit in drie situaties. Ten eerste bij samenvoegingen in de vroegere VINEX-gebieden zoals Muziekwijk, Filmwijk, Literatuurwijk of Stedenwijk, waar oorspronkelijk twee kleinere appartementen tot één ruimere eenheid worden getrokken, of andersom bij ondersplitsing voor verhuur. Ten tweede bij verduurzamingsprojecten waarbij VvE's van appartementencomplexen collectieve installaties, warmtepompen of zonnepanelen laten aanbrengen en waarbij de gemeenschappelijke ruimtes juridisch anders komen te liggen dan in de oorspronkelijke tekening. Ten derde bij herindelingen na renovatie in de oudste Almeerse blokken (Almere Haven, sommige delen van Almere Buiten) waar bergingen of collectieve fietsstallingen worden herverdeeld en de tekening niet meer klopt. Zonder actuele splitsingstekening lopen bewoners aan bij verkoop, hypotheek of taxatie, en VvE's bij besluitvorming over gedeelde investeringen.

Ondersplitsing

Ondersplitsing in Almere kent een eigen dynamiek, gedreven door twee sterke ontwikkelingen in de stad. De eerste is de doorstromingsvraag: grote appartementen in de eerste generatie complexen (Almere Haven, oudere delen van Almere Stad) worden opgesplitst omdat ze te groot zijn voor de huidige starters- en middenmarkt. Een oorspronkelijk vierkamerappartement wordt teruggesplitst naar twee tweekamerappartementen die separaat verkocht of verhuurd worden. De tweede is de verhuur-optimalisatie in nieuwbouwsegmenten: grote loft-eenheden of penthouses in DUIN, Almere Poort en het Weerwater-gebied worden ondersplitst om separaat verhuurd te kunnen worden aan bijvoorbeeld expats die via Schiphol werken (Almere ligt op nauwelijks twintig minuten van Schiphol) of aan tweede-woning-huurders. Bij ondersplitsing wijzigt de balans van appartementsrechten in de VvE, wat gevolgen heeft voor de verdeelsleutel van servicekosten en het aantal stemmen dat elke eigenaar in vergaderingen heeft. Wij verwerken dat in de nieuwe tekening zodat de notaris zonder gedoe de akte kan opmaken en het Kadaster de wijziging kan inschrijven.

Wat kost een splitsingstekening laten maken in Almere?

De prijs van een splitsingstekening hangt in Almere af van welk type pand het betreft en in welk stadsdeel het staat. Een eenvoudige splitsing van een tweegezinswoning in Muziekwijk of Filmwijk voor mantelzorg is een compact traject, terwijl de eerste splitsing van een groot nieuwbouwcomplex in Almere Poort of Nobelhorst maanden aan voorbereidend werk met de architect vraagt. En een Oosterwold-splitsing waarbij bewoners hun eigen kavel hebben ingericht, is weer een eigen categorie met eigen aandachtspunten. Wij geven de vaste prijs bij de intake, op basis van de tekeningen en foto's die je aanlevert. Die prijs staat, ook bij spoed.

Kosten kadastrale splitsing

Een kadastrale splitsing start vanaf €300,-. Deze splitsing gebruik je wanneer je meerdere appartementen wilt kunnen verkopen aan verschillende eigenaren, waarbij elk appartement een eigen adres en kadastraal nummer krijgt en apart hypothekair gefinancierd kan worden. In Almere komt deze vorm veel voor bij nieuwbouwontwikkelingen in Almere Poort, DUIN, Nobelhorst en Oosterwold, bij transformaties in Almere Stad waar bijvoorbeeld voormalige kantoorpanden aan het Weerwater tot koopappartementen worden omgezet, en bij grotere woningen in Overgooi of Almere Haven die worden opgesplitst voor verkoop aan starters. De nieuwe adressen worden aangemeld bij het Kadaster, waarna elke woning zelfstandig verhandelbaar wordt.

Kosten bouwkundige splitsing

Een bouwkundige splitsing start vanaf €600,-. Deze vorm gebruik je wanneer je het pand in één hand houdt en de eenheden zelf verhuurt. In Almere zien wij deze splitsing veel bij particuliere beleggers die woningen in Muziekwijk, Filmwijk, Literatuurwijk of Stedenwijk hebben aangekocht en deze opsplitsen voor verhuur, vaak aan Schiphol-forensen, ZZP-ers die dichtbij Amsterdam willen wonen zonder de Amsterdamse huurprijzen te betalen, en gedeelde huishoudens. Ook eigenaren die in Almere Buiten of Almere Haven een grotere woning bezitten en willen omzetten naar meerdere verhuurunits, komen bij ons met een bouwkundige splitsing. Let wel: in Almere heeft de gemeente sinds enkele jaren regels rond woningsplitsing en kamerverhuur die per stadsdeel kunnen verschillen; voor de vergunning-kant verwijzen wij door naar een aannemer of vergunningenspecialist die dit gemeentelijk traject kan voeren.

Deze basistarieven omvatten:

• Het opstellen van de splitsingstekening conform de Handleiding Splitsingstekeningen van het Kadaster.
• Interne kwaliteitscontrole door een tweede tekenaar voor oplevering.
• Correcties en aanpassingen tijdens de goedkeuringsprocedure bij Kadaster of notaris.

Voor complexere situaties maken wij een offerte op maat. In Almere geldt dat vooral voor Oosterwold-kavels waar collectieve bouwvormen zijn toegepast en waar de splitsing meer dan een standaardstructuur nodig heeft, voor grote nieuwbouwcomplexen met tientallen eenheden waar wij vanaf de architectenfase parallel meelopen, en voor ondersplitsingen in VINEX-wijken waarbij oorspronkelijke tekeningen incompleet blijken. Ook wanneer een opname ter plaatse nodig is, verwerken wij dat vooraf in de prijs. Zo weet je bij het ondertekenen van de offerte precies waar je aan toe bent.

Wil je weten wat jouw Almeerse splitsing kost? Vraag een vrijblijvende offerte aan of bel ons voor een korte inhoudelijke doorloop van jouw situatie.